Para financiar una promoción no hay que elegir entre banco y capital alternativo: en muchos proyectos lo más eficiente es combinarlos. Esta comparativa resume qué aporta cada uno y cuándo tiene sentido usarlos juntos.
Comparativa rápida
| Préstamo promotor bancario | Financiación alternativa | |
|---|---|---|
| Coste | Menor: diferencial sobre Euríbor más comisiones | Mayor: puede ser de dos dígitos según riesgo y estructura |
| Importe sobre coste | Aprox. 60–75% | Complementa hasta niveles superiores combinada con el banco |
| Preventas | Suelen exigirse (30–50%) antes de disponer | Mucho más flexible; no es requisito general |
| Garantías | Hipoteca y frecuentemente avales personales | Garantías sobre el proyecto o la sociedad; varía por operación |
| Velocidad | Semanas o meses de análisis | Normalmente más rápida, tras documentación completa |
| Tipologías | Residencial estándar, promotoras con trayectoria | También hotelero, uso mixto, suelo o fases tempranas |
La estructura escalonada
La combinación habitual divide el proyecto en tramos: deuda senior bancaria como base, un tramo complementario (mezzanine o deuda alternativa) y fondos propios. El banco aporta la parte más barata; el capital alternativo cubre lo que el banco no financia, y la promotora reduce el capital propio comprometido. A cambio, hay que coordinar condiciones entre financiadores: quién cobra primero, qué garantías comparte cada uno y qué calendario de desembolsos sigue. Es ahí donde una estructuración cuidadosa evita conflictos entre tramos.
Cuándo combinar
- Cuando los fondos propios disponibles son inferiores a lo que exige el banco.
- Cuando se quiere arrancar obra antes de alcanzar el nivel de preventas bancario.
- Cuando el proyecto o su ubicación entra mal en los criterios estándar de la banca local.
Cuándo basta el banco
Si la promotora tiene fondos propios suficientes, preventas avanzadas y trayectoria, la banca sola suele ser más barata. Añadir capital alternativo encarece la financiación y solo compensa si permite hacer un proyecto que de otra forma no saldría o liberar capital para otro.
Qué hace un intermediario
Un intermediario ordena la información del proyecto, decide qué financiador encaja con cada tramo y coordina el proceso. No sustituye la decisión de la promotora ni los criterios de cada financiador. En iberfund no cobramos hasta que la operación se cierra: la comisión de éxito es del 2% y solo se paga si se firma la financiación.
Preguntas frecuentes
¿Es más caro combinar banco y capital alternativo?
El tramo alternativo cuesta más que el bancario, por lo que el coste medio sube. Compensa si permite acometer un proyecto que no sería viable solo con banca o reducir el capital propio y destinarlo a otras promociones.
¿Qué es la deuda mezzanine?
Es un tramo de deuda subordinado a la deuda senior bancaria: se cobra después del banco, por eso tiene mayor riesgo y mayor coste, y cubre parte del coste que el banco no financia.
¿Necesito preventas para acceder a financiación alternativa?
No como requisito general. Cada fondo o plataforma fija sus criterios, pero es más flexible que la banca en esto; lo que sí analiza es el proyecto, la garantía y cómo se repagará.
Las cifras de esta guía son rangos orientativos de mercado: cambian con el momento, la entidad y el perfil de la promotora. Cada operación se analiza de forma individual y esta página no constituye una oferta de financiación.
¿Tienes un proyecto que necesita financiación?
Cuéntanos lo básico y te damos una respuesta de viabilidad en 48–72 h. Sin coste hasta el cierre; la comisión de éxito solo se paga si la operación se cierra.
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