Für die Finanzierung eines Bauprojekts muss man nicht zwischen Bank und alternativem Kapital wählen: In vielen Projekten ist die Kombination die effizienteste Lösung. Dieser Vergleich fasst zusammen, was beide leisten und wann es sinnvoll ist, beide zu nutzen.
Schneller Vergleich
| Bankkredit für Bauträger | Alternative Finanzierung | |
|---|---|---|
| Kosten | Niedriger: Euribor-Marge plus Gebühren | Höher: je nach Risiko und Struktur auch zweistellig |
| Betrag im Verhältnis zu den Kosten | Ca. 60–75 % | Ergänzt die Bank, um in Kombination höhere Anteile zu erreichen |
| Vorverkäufe | Meist gefordert (30–50 %) vor Auszahlung | Deutlich flexibler; keine allgemeine Voraussetzung |
| Sicherheiten | Hypothek und häufig persönliche Bürgschaften | Sicherheiten auf Projekt oder Gesellschaft; je nach Transaktion |
| Geschwindigkeit | Wochen bis Monate der Prüfung | Normalerweise schneller, sobald die Unterlagen vollständig sind |
| Objektarten | Standard-Wohnbau, Bauträger mit Erfolgsbilanz | Auch Hotels, gemischte Nutzung, Grundstücke oder frühe Projektphasen |
Die gestufte Struktur
Die übliche Kombination teilt das Projekt in Tranchen: vorrangige Bankfinanzierung als Basis, eine ergänzende Tranche (Mezzanine oder alternative Fremdfinanzierung) und das Eigenkapital des Bauträgers. Die Bank liefert den günstigsten Teil; alternatives Kapital deckt, was die Bank nicht finanziert, und der Bauträger bindet weniger Eigenkapital. Dafür müssen die Konditionen der Finanzierer aufeinander abgestimmt werden: wer zuerst bedient wird, welche Sicherheiten geteilt werden und welcher Auszahlungsplan gilt. Eine sorgfältige Strukturierung vermeidet Konflikte zwischen den Tranchen.
Wann sich eine Kombination lohnt
- Wenn das verfügbare Eigenkapital unter dem liegt, was die Bank verlangt.
- Wenn der Bau vor Erreichen der Vorverkaufsschwelle der Bank beginnen soll.
- Wenn das Projekt oder der Standort schlecht in die üblichen Bankkriterien passt.
Wann die Bank allein genügt
Verfügt der Bauträger über genug Eigenkapital, fortgeschrittene Vorverkäufe und Erfahrung, ist die Bankfinanzierung allein meist günstiger. Alternatives Kapital verteuert die Finanzierung und lohnt sich nur, wenn es ein Projekt ermöglicht, das sonst nicht zustande käme, oder Kapital für ein weiteres freisetzt.
Was ein Vermittler leistet
Ein Vermittler ordnet die Projektinformationen, entscheidet, welcher Finanzierer zu welcher Tranche passt, und koordiniert den Prozess. Er ersetzt weder die Entscheidung des Bauträgers noch die Kriterien der einzelnen Finanzierer. Bei iberfund fallen bis zum Abschluss keine Kosten an: Die Erfolgsprovision beträgt 2 % und wird nur fällig, wenn die Finanzierung unterzeichnet wird.
Häufige Fragen
Ist die Kombination aus Bank und alternativem Kapital teurer?
Die alternative Tranche kostet mehr als die Banktranche, daher steigen die Durchschnittskosten. Es lohnt sich, wenn dadurch ein Projekt möglich wird, das allein mit Bankkredit nicht machbar wäre, oder wenn weniger Eigenkapital gebunden wird und anderweitig eingesetzt werden kann.
Was ist Mezzanine-Finanzierung?
Eine Tranche, die gegenüber der vorrangigen Bankfinanzierung nachrangig ist: Sie wird nach der Bank bedient, trägt daher mehr Risiko und kostet mehr, und deckt einen Teil der Kosten, den die Bank nicht finanziert.
Brauche ich Vorverkäufe für alternative Finanzierung?
Nicht als allgemeine Voraussetzung. Jeder Fonds und jede Plattform legt eigene Kriterien fest, aber sie sind hier flexibler als Banken; geprüft werden Projekt, Sicherheiten und die Rückzahlung.
Die Zahlen in diesem Leitfaden sind Richtwerte aus dem Markt: Sie ändern sich je nach Zeitpunkt, Finanzierer und Bauträgerprofil. Jede Transaktion wird einzeln geprüft; diese Seite ist kein Finanzierungsangebot.
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