El préstamo promotor es la financiación que un banco concede a una promotora para desarrollar un proyecto inmobiliario —normalmente residencial— con garantía hipotecaria sobre el suelo y la obra futura. Es la herramienta clásica del sector, pero sus requisitos dejan fuera o dejan cortos a muchos proyectos viables. Esta guía explica cómo funciona y qué opciones hay cuando el banco no cubre todo.
Cómo funciona un préstamo promotor
A diferencia de una hipoteca de vivienda, el dinero no se entrega de golpe. El banco concede un límite y lo va desembolsando conforme avanza la obra, normalmente contra certificaciones de la dirección facultativa y verificaciones de una sociedad de tasación. Durante la construcción suele haber carencia de capital y se pagan intereses sobre lo dispuesto. Al terminar la obra, el préstamo se cancela con la venta de las viviendas o se subroga a cada comprador.
- Tramo de suelo: en algunos casos el banco financia parte de la compra del suelo, si el suelo es finalista y está bien valorado.
- Tramo de construcción: se dispone por certificaciones de obra hasta el final de la construcción.
- Subrogación o cancelación: las viviendas se venden y el préstamo se amortiza con los ingresos o con la subrogación de los compradores.
Qué suelen exigir los bancos
Las condiciones varían entre entidades y según el momento del mercado, pero los criterios más habituales son estos:
| Requisito | Rango habitual (orientativo) |
|---|---|
| Financiación sobre el coste total (LTC) | Aproximadamente 60–75% del coste, menos para promotoras con poca trayectoria |
| Fondos propios de la promotora | Del 25% al 40% del coste del proyecto, según el banco y el perfil |
| Preventas antes de disponer | Entre el 30% y el 50% de las viviendas, frecuentemente con contrato de arras o reserva |
| Garantías | Hipoteca sobre suelo y obra; con frecuencia avales de los socios |
| Documentación | Licencia de obras, proyecto, presupuesto, tasación, estados financieros, CIRBE y certificados con Hacienda y Seguridad Social |
La tasación: un paso clave
Para que el préstamo sea hipotecario y computable, la tasación debe hacerla una sociedad de tasación homologada conforme a la Orden ECO/805/2003. El informe tiene una vigencia limitada (en general seis meses para formalizar la operación), así que conviene pedirlo cuando el resto de la documentación ya está lista. Un suelo sin uso edificable confirmado o sin licencia se valora mucho más bajo, y eso reduce directamente lo que el banco está dispuesto a prestar.
Garantías obligatorias para el promotor
Si vendes sobre plano, la ley exige garantizar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores (disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) y, en vivienda, contratar el seguro decenal de daños estructurales. Los bancos lo verifican antes de disponer fondos.
Cuándo el préstamo promotor no llega
El préstamo promotor deja tres huecos frecuentes:
- Los fondos propios exigidos pueden ser superiores a lo que la promotora tiene líquido, sobre todo si hay varios proyectos en paralelo.
- Las preventas previas retrasan el inicio de obra: el banco no desembolsa hasta alcanzar el umbral, y alcanzarlo sin obra iniciada cuesta.
- Algunas tipologías —hotelero, uso mixto, rehabilitaciones o suelo sin licencia— entran con dificultad en los criterios estándar.
Para esos casos existe la financiación alternativa: fondos de deuda, plataformas y capital privado que complementan al banco con un tramo adicional, a un coste mayor pero con otros requisitos. Hemos comparado ambas vías en préstamo promotor vs financiación alternativa.
Cómo preparar la solicitud
- Define el presupuesto completo: suelo, obra, honorarios, licencias, comercialización e impuestos.
- Confirma el uso del suelo y la situación de la licencia con el ayuntamiento.
- Prepara una ficha del proyecto con superficies, calidades, precios previstos y calendario.
- Reúne la información financiera de la sociedad promotora y de los socios.
- Pide una tasación con una sociedad homologada cuando la documentación esté cerrada.
- Compara al menos dos opciones de financiación antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo promotor?
Es un préstamo con garantía hipotecaria que un banco concede a una promotora para desarrollar una promoción. Se desembolsa por tramos según avanza la obra y se cancela con la venta de las viviendas o con la subrogación de los compradores.
¿Cuántas preventas pide el banco?
Es habitual que la banca exija entre un 30% y un 50% de las viviendas vendidas o reservadas antes de disponer el préstamo, aunque varía según la entidad y la promotora.
¿Qué porcentaje del coste financia un préstamo promotor?
Lo habitual es entre el 60% y el 75% del coste total del proyecto, y menos para promotoras con poca trayectoria. El resto debe aportarlo la promotora con fondos propios u otras fuentes.
¿Puedo financiar el 100% de un proyecto con préstamo promotor?
Normalmente no. La banca exige fondos propios y preventas. Para reducir el capital propio necesario se combina el banco con financiación alternativa en un esquema escalonado.
Las cifras de esta guía son rangos orientativos de mercado: cambian con el momento, la entidad y el perfil de la promotora. Cada operación se analiza de forma individual y esta página no constituye una oferta de financiación.
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