Kopplingen mellan svenskt kapital och spansk fastighetsmarknad har vuxit fram under decennier — från privata fritidsbostäder på Costa del Sol till institutionellt kapital som i dag finansierar hela utvecklingsprojekt. Anledningen är enkel: Spanien har en strukturell bostadsbrist, och svenska investerare har länge sökt avkastning som den inhemska marknaden i allt mindre utsträckning kan erbjuda. Men att finansiera ett utvecklingsprojekt från utlandet väcker frågor som en renodlat lokal byggherre aldrig ställs inför.
Varför Spanien, varför nu
Spanien har en strukturell bostadsbrist på uppskattningsvis 400 000–700 000 bostäder, koncentrerad just till de områden där svensk efterfrågan är som störst: Costa del Sol, Balearerna, Madrid och Barcelona. Den totala investeringen i fastighetsutveckling i Spanien uppgick till cirka 933 miljoner € 2024, med prognoser som pekar långt över 50 000 miljoner € till 2030. För svenska investerare, som traditionellt har starka band till Costa del Sol och alltmer även Balearerna, är kombinationen av hög efterfrågan och begränsat utbud den underliggande anledningen till att kapitalet fortsätter att strömma in — trots att spanska bankers finansieringsvillkor har stramats åt sedan 2008.
Finansieringsgapet utländska byggherrar stöter på
Spanska banker finansierar vanligtvis upp till 60–65% av ett projekts kostnad och kräver 40–60% förhandsförsäljning innan medel frigörs. Det är hanterbart för en byggherre med etablerad lokal meritlista. Det är en betydligt högre tröskel för en svensk investerare utan tidigare kredithistorik hos en spansk bank, utan spansk kreditvärdighetshistorik, och ofta utan de lokala relationer som påskyndar kreditprövningen.
Det är precis här gapet uppstår: genomförbara projekt, backade av verkligt kapital, stannar upp helt enkelt för att byggherren saknar de lokala bankrelationer som krävs för att slutföra finansieringen.
Vad som skiljer sig för en utländsk byggherre: spanska banker bedömer ett utlandsägt bolag i stora drag på samma sätt som ett spanskt — men processen tar oftast längre tid och kräver ett spanskt NIE (skatte-id) samt ofta ett spanskt aktiebolag (S.L.) för att äga tillgången. En lokal, reglerad förmedlare kortar denna process avsevärt.
Hur finansieringsstrukturen fungerar
Standardstrukturen för att nå upp till 90% belåningsgrad kombinerar tre källor:
- Senior skuld från spanska banker (~60%): det billigaste kapitalet, men med högst krav på säkerheter och förhandsförsäljning.
- Internationell bankskuld eller kompletterande skuld (varierande): omfattas inte av samma inhemska utlåningsregler (LCCI) och är ofta mer flexibel för utlandsägda strukturer.
- Alternativt kapital — fonder och crowdfunding (~30%): eget kapital eller mezzaninlån utan krav på förhandsförsäljning, från aktörer som Incus Capital, Stoneweg, Arcano, Urbanitae eller Civislend.
För en svensk investerare gör den internationella skulden och det alternativa kapitalet ofta större delen av jobbet, eftersom de är mindre beroende av en redan etablerad spansk bankrelation.
Var internationellt kapital är mest aktivt
Fyra marknader lockar konsekvent den största andelen internationellt utvecklingskapital: Balearerna (Palma, Ibiza, Menorca), Costa del Sol (Marbella, Málaga, Estepona), Madrid och Barcelona. Var och en har en egen köparprofil och därmed olika dynamik kring förhandsförsäljning och prisnivåer — en faktor som direkt påverkar hur en finansieringsstruktur bör byggas.
Vad en förmedlare registrerad hos Banco de España gör för dig
Att arbeta genom en fastighetskreditförmedlare registrerad hos Banco de España — en roll reglerad enligt den spanska lagen 5/2019 — ger en internationell byggherre tre konkreta fördelar: en enda kontaktpunkt som strukturerar hela finansieringen över banker och alternativt kapital, juridiskt skydd inbyggt i själva processen, och ett snabbare svar än att kontakta spanska banker individuellt och utan förhandskontakt. iberfunds svarstid för en genomförbarhetsbedömning är 48–72 timmar, utan fast kostnad förrän finansieringen går igenom.
Inget av detta ersätter oberoende juridisk eller skatterådgivning — internationella investerare bör alltid arbeta med sin egen spansktkvalificerade jurist och skatterådgivare kring struktur, NIE-registrering och skatteskyldigheter som icke-bosatt. Det en finansieringsförmedlare gör är att säkerställa att kapitaldelen av projektet inte blir flaskhalsen.
Planerar du ett utvecklingsprojekt i Spanien?
iberfund strukturerar finansiering för internationella byggherrar med spanska banker, internationella banker och alternativt kapital — i en enda process.
Begär en kostnadsfri analys →