Traditionella spanska banker finansierar som mest 60–65% av kostnaden för ett fastighetsprojekt. För en byggherre som behöver nå 90% av projektets värde måste resterande 25–30% komma någon annanstans ifrån. Det är precis vad alternativ finansiering för fastighetsutvecklare gör.
Varför räcker inte traditionell bank längre?
Sedan finanskrisen 2008 arbetar spanska banker enligt betydligt striktare ECB-kriterier. De kräver 40–60% förhandsförsäljning innan byggherrelånet formaliseras, personliga garantier från delägarna och ett konservativt loan-to-cost-förhållande (LTC). För många medelstora byggherrar — med projekt mellan 2 och 20 miljoner euro — är dessa krav svåra att uppfylla utan att binda upp för mycket eget kapital.
Resultatet blir att tekniskt och kommersiellt genomförbara projekt aldrig byggs, eftersom finansieringen förblir ofullständig.
Vad är alternativ finansiering?
Alternativ finansiering är de icke-bankbaserade kapitalkällor som kompletterar eller ersätter banken i ett projekts finansieringsstruktur. Det omfattar huvudsakligen tre typer av aktörer:
- Fastighetskreditfonder: specialiserade fonder som Incus Capital, Stoneweg eller Arcano som lånar ut kapital till högre räntor än banker (vanligtvis 8–15% per år) i utbyte mot större flexibilitet. De kräver ingen förhandsförsäljning och accepterar projekt i tidiga skeden.
- Family offices och privata investerare: privat kapital som söker avkastning inom fastigheter. De kan delta som mezzaninlån (efterställt banken) eller som partiellt ägarkapital i projektet.
- Crowdfundingplattformar för fastigheter: Urbanitae, Civislend eller Housers strukturerar kollektiv finansiering för projekt från 500 000 €, med löptider på 12–36 månader och utan krav på förhandsförsäljning.
Nyckeltal: genom att kombinera spansk bankfinansiering (~60%) med alternativ finansiering (~30%) kan en byggherre nå upp till 90% av projektets värde och behöver bara bidra med 10% eget kapital. Det ökar avkastningen på eget kapital (ROE) betydligt.
Hur struktureras affären?
En typisk finansieringsstruktur på 90% LTV för byggherrar består av tre trancher:
- Tranch 1 — Senior skuld (bank): täcker 55–65% av kostnaden. Det är de billigaste pengarna (Euribor + 2–3%), men med högst krav på säkerheter och förhandsförsäljning.
- Tranch 2 — Mezzanin- eller kompletterande skuld: täcker ytterligare 20–30%. Kommer från alternativa fonder eller internationella banker. Högre pris (8–12% per år), men ingen förhandsförsäljning krävs.
- Tranch 3 — Byggherrens eget kapital: resterande 10%, som fungerar som första förlustbuffert för finansiärerna.
Strukturen är inte standardiserad — den varierar beroende på marknad (Balearerna, Madrid, Costa del Sol), projekttyp (fri bostadsproduktion, hotell, subventionerat boende) och byggherrens profil. Att strukturera den korrekt är avgörande för att alla trancher ska vara kompatibla med varandra.
Vilka fördelar ger alternativ finansiering en byggherre?
- Gör det möjligt att starta bygget med mindre förhandsförsäljning, vilket förkortar tiden till byggstart.
- Frigör eget kapital för att utveckla fler projekt parallellt.
- Ger snabbhet: alternativa fonder kan svara inom dagar jämfört med bankernas veckor.
- Accepterar tillgångar och projekt som traditionella banker skulle avvisa (mark utan tillstånd, projekt i mindre kommuner, byggherrar utan lång meritlista).
När är alternativ finansiering inte rätt val?
Det är inte alltid den optimala lösningen. Om byggherren kan täcka 35–40% med eget kapital och har tillräcklig förhandsförsäljning är enbart traditionell bankfinansiering billigare. Alternativ finansiering är meningsfull när:
- tillgängligt eget kapital är begränsat (10–15% av kostnaden),
- man vill starta bygget innan bankens förhandsförsäljningströskel nås,
- projektet ligger i en marknad eller tillgångstyp som lokala banker inte finansierar väl.
Har du ett projekt som behöver finansiering?
På iberfund strukturerar vi hela finansieringen — banker + alternativt kapital — i en enda process. Ingen kostnad förrän affären går igenom.
Begär en kostnadsfri analys →