Spanische Banken finanzieren in der Regel höchstens 60–65% der Kosten eines Immobilienprojekts. Ein Bauträger, der 90% des Projektwerts erreichen möchte, muss die verbleibenden 25–30% woanders herholen. Genau das leistet alternative Finanzierung für Bauträger.
Warum reicht die klassische Bank nicht mehr aus?
Seit der Krise von 2008 arbeiten spanische Banken nach deutlich strengeren EZB-Kriterien. Sie verlangen 40–60% Vorverkäufe vor Auszahlung des Bauträgerkredits, persönliche Bürgschaften der Gesellschafter und ein konservatives Loan-to-Cost-Verhältnis (LTC). Für viele mittelgroße Bauträger — mit Projekten zwischen 2 und 20 Mio. € — sind diese Anforderungen schwer zu erfüllen, ohne zu viel eigenes Kapital zu binden.
Das Ergebnis: technisch und wirtschaftlich tragfähige Projekte werden nicht realisiert, weil ihre Finanzierung lückenhaft bleibt.
Was ist alternative Finanzierung?
Alternative Finanzierung umfasst die nicht-bankbasierten Kapitalquellen, die Banken in der Finanzierungsstruktur eines Projekts ergänzen oder ersetzen. Dazu zählen vor allem drei Akteure:
- Immobilien-Kreditfonds: spezialisierte Vehikel wie Incus Capital, Stoneweg oder Arcano, die Kapital zu höheren Zinsen als Banken verleihen (meist 8–15% p. a.) und dafür mehr Flexibilität bieten. Sie verlangen keine Vorverkäufe und akzeptieren Projekte in frühen Phasen.
- Family Offices und Privatinvestoren: privates Vermögen, das Rendite im Immobiliensektor sucht. Sie können als Mezzanine-Fremdkapital (nachrangig zur Bank) oder als partielles Eigenkapital einsteigen.
- Immobilien-Crowdfunding-Plattformen: Urbanitae, Civislend oder Housers strukturieren kollektive Finanzierung für Projekte ab 500.000 €, mit Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten und ohne Vorverkaufspflicht.
Kennzahl: Durch die Kombination von spanischem Bankkredit (~60%) mit alternativer Finanzierung (~30%) kann ein Bauträger bis zu 90% des Projektwerts erreichen und muss nur 10% eigene Mittel einbringen. Das steigert die Eigenkapitalrendite (ROE) erheblich.
Wie wird die Transaktion strukturiert?
Eine typische Finanzierungsstruktur mit 90% LTV für Bauträger besteht aus drei Tranchen:
- Tranche 1 — Vorrangiges Fremdkapital (Bank): deckt 55–65% der Kosten. Das günstigste Geld (Euribor + 2–3%), aber am anspruchsvollsten bei Sicherheiten und Vorverkäufen.
- Tranche 2 — Mezzanine- oder ergänzendes Fremdkapital: deckt weitere 20–30%. Stammt von alternativen Fonds oder internationalen Banken. Höherer Preis (8–12% p. a.), aber keine Vorverkäufe nötig.
- Tranche 3 — Eigenkapital des Bauträgers: die verbleibenden 10%, die als erster Verlustpuffer für die Kapitalgeber dienen.
Diese Struktur ist nicht standardisiert — sie variiert je nach Markt (Balearen, Madrid, Costa del Sol), Projekttyp (freier Wohnungsbau, Hotel, geförderter Wohnungsbau) und Profil des Bauträgers. Die korrekte Strukturierung ist entscheidend, damit alle Tranchen miteinander kompatibel sind.
Welche Vorteile bietet alternative Finanzierung einem Bauträger?
- Ermöglicht den Baubeginn mit weniger Vorverkäufen und verkürzt die Zeit bis zum Baustart.
- Setzt Eigenkapital frei, um mehr Projekte parallel zu entwickeln.
- Bringt Geschwindigkeit: alternative Fonds können in Tagen statt Wochen antworten.
- Akzeptiert Objekte und Projekte, die klassische Banken ablehnen würden (unerschlossenes Land, Projekte in kleineren Gemeinden, Bauträger ohne umfangreiche Erfolgsbilanz).
Wann ist alternative Finanzierung nicht sinnvoll?
Sie ist nicht immer die optimale Lösung. Wenn ein Bauträger 35–40% mit eigenen Mitteln decken kann und ausreichende Vorverkäufe hat, ist die klassische Bankfinanzierung allein günstiger. Alternative Finanzierung ist sinnvoll, wenn:
- die verfügbaren Eigenmittel begrenzt sind (10–15% der Kosten),
- der Baubeginn vor Erreichen der bankseitigen Vorverkaufsschwelle erfolgen soll,
- das Projekt in einem Markt oder Segment liegt, das lokale Banken nur schlecht finanzieren.
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